Условия признания права собственности по давности владения?

Может возникнуть ситуация, когда гражданин или организация в течение длительного периода времени пользуются каким-то чаще недвижимым имуществом: долей в квартире или жилом доме, проживая в ней, какими-либо помещениями, которые не находятся в собственности.

Так, в нашей практике была, например, такая ситуация, когда один из сособственников жилого дома умирает, его доля не наследуется по причине отсутствия наследников. Собственник же другой доли естественно в течение длительного периода времени пользуется, в том числе долей умершего, проживая в ней, но не имеет возможности её оформить на себя, поскольку никакого отношения к ней не имеет.

Другая ситуация, тоже из нашей практики, когда по договору купли-продажи гражданину выделяются 2 комнаты в собственность, а помещения, необходимые для того, чтобы пользоваться такими комнатами: коридор, санузел и кухня передаются ни в собственность, а в индивидуальное пользование.

Единственная возможность в данном случае закрепить документально свои права на данное имущество – это признать право собственности в порядке приобретательной давности.

По гражданскому кодексу для того, чтобы это сделать нужно владеть имуществом недвижимым не менее 15 лет, а движимым, например, автомобилем, в течение минимум 5 лет.

Более того, в законе сказано, что такое владение должно быть открытым, непрерывным, добросовестном и владеть им нужно как своим собственным.

Открытым - это значит не скрывать того, что владеешь имуществом. Не прятать имущество, например, тот же автомобиль.

Непрерывным – то есть в течение всего срока обеспечивая возможность своего контроля над вещью. При этом, непрерывность сохраняется и в случае выезда в длительный отпуск или командировку.

По-разному понимается признак добросовестности. Во-первых, конечно же, имущество должно поступить во владение не противоправно, то есть не только оно не должно быть похищено, но и у владельца не должно быть информации о том, что имущество – например, жилой дом или автомобиль не мог ему передаваться по причине отсутствия прав на него у продавца.

Но кроме того, некоторые суды отказывают в признании права собственности по давности владения, считая, что добросовестность есть только тогда, когда владелец уверен, что это имущество находится в его собственности. То есть, по мнению судов, если этим имуществом владеешь или пользуешься, понимая, что оно принадлежит другому человеку или организации, это означает, что по давности владения на него оформить права нельзя.

Однако, суды не учитывают, что есть разъяснения как Верховного, так и Конституционного суда по этому вопросу, согласно которых, по приобретательной давности можно признать право и тогда, когда владелец знает о том, что оно ему не принадлежит.

Кроме того, последним условием для закрепления права в порядке приобретательной давности является так называемое «владение имуществом, как своим собственным».

А это уже означает владение не по договору с кем-либо – не по договору аренды, ни по договору безвозмездного пользования. Если таковой договор есть, то владение как своим собственным исключается, поскольку есть лицо, которое является собственном этого имущество, от своего права собственности на него не отказывалось, а просто временно передало владение этим имуществом другому лицу.

Таким образом, когда соблюдены такие 5 условий, как открытость, добросовестность, непрерывность, определенная длительность и владение как своим собственным, есть смысл обращаться в суд с требованием о признании права собственности в порядке приобретательной давности.