Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, если в последующем были выявлены ограничения в его использовании, не оговоренные продавцом?

В соответствии с земельным законодательством все земли по целевому назначению разделены на соответствующие категории (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и т.д.), которые, в свою очередь, имеют один или несколько видов разрешенного использования.Например, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд; земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и т.п.

Основным документом, который, как правило, учитывается сторонами при заключении сделки является выписка из ЕГРН (единого гос. реестра недвижимости), содержащая указание на категорию земель и вид разрешенного использования.

Однако на практике не всегда данные из реестра включают в себя полную информацию о существующих ограничениях, имеющихся в отношении конкретного участка.

В частности, Администрация населенного пункта, Департамент архитектуры и градостроительства, в ведении которых находятся земельные участки, могут располагать более подробными сведениями об индивидуальных характеристиках объектов недвижимости (речь идет о правилах землепользования и застройки определенной территории, подземных коммуникациях, пролегающих по земельным участкам и т.д.).

В качестве примера: земельный участок приобретался покупателем для строительства жилого дома. Категория земель по выписке ЕГРН – земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства. Следовательно, предмет договора соответствует целям приобретения. Между тем, на стадии оформления разрешительной документации выясняется, что купленная земля находится в санитарно-защитной зоне, в пределах которой невозможно строительство индивидуального жилого дома.

Как быть?

Адвокат советует обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченной денежной суммы, доказав, что при заключении сделки продавец не уведомил Вас о существующих ограничениях в использовании земельного участка, а исходя из представленных документов установить это самостоятельно не представлялось возможным.

Необходимо также учитывать, что суд может рассмотреть вопрос о том, знал ли или должен ли был знать сам продавец о том, для чего приобретает земельный участок покупатель.

Таким образом, нарушенное право покупателя может быть восстановлено в судебном порядке.

При этом рекомендуем Вам в случае заключения договора купли-продажи земельного участка, помимо запроса выписки из ЕГРН, заблаговременно обратиться в Администрацию или Департамент архитектуры и градостроительства по месту нахождения данного объекта недвижимости и запросить информацию о наличии либо отсутствии ограничений в отношении его использования.